Raummodule mit kurzer Bauzeit, wenig Baulärm und reduziertem Energieverbrauch

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In Aschaffenburg wurden erstmals Wohnungen von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben in modularer Bauweise realisiert. Auf einer einst militärisch genutzten Fläche entsteht ein lebenswertes Wohnquartier. Mit einem modularen „Wohnungsbaukasten“ werden passgenaue Lösungen für schnellen Wohnungsbau mit hoher Qualität umgesetzt.

Anforderung:

Familienfreundlicher und finanziell tragbarer Wohnungsbau: möglichst schnell, modern und nachhaltig

Lösung:

Vorgefertigte Raummodule mit kurzer Bauzeit, wenig Baulärm und reduziertem Energieverbrauch

Iris Darstein-Ebner, architekturkontext, Stuttgart | be

Premiere bei der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA): Sie setzt zur Entlastung des Wohnungsmarktes in Deutschland zum ersten Mal auch auf Gebäude in Modulbauweise. Auf einem einst als Militärgelände genutzten Areal in Aschaffenburg entstehen derzeit vier fünfgeschossige „Stadtvillen“. Nahezu baugleiche Punkthäuser mit insgesamt 52 Miet-Wohneinheiten bieten einen Mix aus Zwei-, Drei- und Vierzimmerwohnungen. Die ersten beiden Wohngebäude sind bereits fertiggestellt, der zweite Bauabschnitt hat begonnen.

Der Entwurf der Fünf-Geschosser stammt vom Essener Büro Koschany + Zimmer Architekten KZA. Er basiert auf dem gemeinsam mit Alho entwickelten Baukasten-System, das 2018 als prämiertes Konzept in die Vereinbarungen des GdW Rahmenvertrags zum seriellen Wohnungsbau aufgenommen wurde.

Alho als Totalunternehmerin schafft nicht nur knapp 4.000 m² neue Wohnfläche auf dem Gelände, sondern mit zwei Tiefgaragen auch ausreichend Platz zum Parken. Im beauftragten Leistungsspektrum mit enthalten waren neben dem Hoch- und Tiefbau auch die gesamten Außenanlagen sowie die technische Ver- und Entsorgung der Gebäude.

Baugrund aus Konversionsflächen

Die „Spessart-Gärten“ sind der zuletzt freigegebene Teil der ehemaligen Konversionsliegenschaft „Travis Park“, die bis Ende 2007 von den US-Streitkräften genutzt und anschließend von der Stadt Aschaffenburg und der BImA zum Wohngebiet entwickelt wurde. Mithilfe eines Masterplans fand die städtebauliche Neuordnung des Quartiers und das Aufstellen eines Bebauungsplans statt.

Um die neuen Wohnungen möglichst schnell zu realisieren, griff die BImA für die Vergabe der Bauleistungen auf eine Rahmenvereinbarung des „GdW Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen“ zurück. Im Juli 2020 bekam Alho nach beschränkter Ausschreibung den Zuschlag für die ersten beiden Punkthäuser auf einem rund 2.765 m² großen Grundstück neben dem „Stadtgarten Rosensee“.

„Mit diesem ersten fertiggestellten Neubauprojekt zeigen wir, dass der Bund in der seriellen Bauweise ansprechende, moderne Geschosswohnungen errichtet. Insgesamt plant die BImA bundesweit den Neubau von 6.000 bis 8.000 Wohnungen, nach Möglichkeit in serieller Bauweise“, so Paul Johannes Fietz, Mitglied des Vorstands der BImA.

Raummodule für passgenauen Wohnungsmix

Bei dem Bauvorhaben handelt es um „hochwertigen, familienfreundlichen Wohnungsbau“, so die Bauherrin. Architekturbüro und Modulbauunternehmen orientierten sich bei der städtebaulichen Einbindung, dem Entwurf sowie der Ausstattung der Punkthäuser exakt an den Vorgaben der funktionalen Leistungsbeschreibung, die auch ästhetisch-gestalterische Vorgaben der Stadt Aschaffenburg sowie des rechtskräftigen Bebauungsplans integriert.

Beide Gebäude sollten mit jeweils vier oberirdischen Geschossen ausgebildet werden, die zwölf Wohneinheiten beherbergen. KZA und ALHO nutzten die Vorgaben des Bebauungsplans voll aus und setzten den Bauten ein Staffelgeschoss als fünfte Etage obenauf. So konnten mit vergleichsweise geringen Mehrkosten zwei zusätzliche Vierzimmer-Wohnungen mit je knapp 100 m2 geschaffen werden: insgesamt rund 1.800 m2 Bruttogeschossfläche pro Haus.

Dank der vorgefertigten Raummodule bieten die restlichen vier Etagen exakt den Wohnungsmix, den die Bauherrin für die Punkthäuser vorsah: Pro Haus jeweils vier Zwei-, Drei- und Vierzimmerwohnungen, die zwischen 49 und 99 m2 Wohnfläche variieren, barrierefrei gestaltet und mit Balkon oder Terrasse ausgestattet sind. Jede Wohnung hat einen eigenen PKW- und Fahrradstellplatz in der Tiefgarage sowie einen Keller.

Gründächer und Versickerungsmulden

Mit Ausnutzung des Bebauungsplans konnte Alho an dieser Stelle vier Modulgebäude schaffen, die sowohl wirtschaftlich als auch gestalterisch viele Vorteile bieten: Die höhere Ausnutzung der wertvollen Grundstücksfläche mit mehr Wohnfläche und mit den zusätzlichen Staffelgeschossen samt ökologischer Gründächer schafft eine harmonische Eingliederung in die Umgebungsbebauung. Der Entwurf der jeweils zwei „Stadtvillen“ fügt sich nach den Vorgaben des Bebauungsplans in das verspielte und leicht versetzte Band der Baukörper entlang der Straße „An den Spessartgärten“ ein.

Bepflanzte Dächer können bis zu 50% des anfallenden Regenwassers aufnehmen und später durch Verdunstung in die Atmosphäre zurückführen. Bei starkem Regen entlasten sie Kanalisation und Wasserspeicher rund um die Gebäude. Und auch der Einbau oberflächennaher Versickerungsmulden zum Schutz vor Überschwemmungen bei Starkregen war Teil der Bebauungsplanvorgaben in Aschaffenburg, die Alho zusammen mit einer Tiefbaufirma als Subunternehmerin ebenfalls in Eigenregie umsetzte.

Raummodule hinter abwechslungsreichen Fassaden

Die Architekten gliederten die kompakten, klaren Kubaturen der Punkthäuser durch horizontal und vertikal angeordnete Fenster als Lochfassade. Wo immer möglich wählten sie bodengleiche Formate, um viel Tageslicht in die Räume zu holen. Die besondere Flexibilität, die mit der Modulbauweise im Gebäudeinneren möglich ist – auf jeder Etage unabhängig voneinander – zeigt sich dem Betrachter bereits an der Fassade. Da die Fenster beim modularen Bauen nicht wie sonst aus statischen Gründen stringent übereinander angeordnet werden müssen, platzierten die Architekten sie, der inneren Organisation folgend, entsprechend frei.

Außerdem kam ein Balkonsystem zum Einsatz, bei dem die geräumigen Freisitze nicht als separate Tragkonstruktion dem Baukörper vorgestellt, sondern der Fassade an einer filigranen Stahlkonstruktion direkt angehängt sind. Die Architekten ordneten die Balkone zudem nicht direkt übereinander, sondern leicht versetzt an, wodurch ein lebhaftes, abwechslungsreiches Fassadenbild entsteht.

Vorteile der Modulbauweise

„Möglichst schnell, möglichst modern und möglichst nachhaltig. Das ist unser Ziel für die Schaffung bezahlbarer Wohnungen – auch im Kontext der Wohnraumoffensive“, fasst Paul Johannes Fietz die Pläne der BImA zusammen. „Viele Dinge des täglichen Gebrauchs werden nicht individuell, sondern seriell hergestellt – die Autoindustrie ist da ein gutes Beispiel. In Hinblick auf den Wohnraummangel, der vor allem in den großen Ballungsgebieten herrscht, haben wir uns darum gerne der Idee angeschlossen, dieses Prinzip auch auf das Bauen zu übertragen“, so der BImA Vorstand weiter. Und er erklärt die Verwendung der Raummodule so: „Die modulare Bauweise leistet einen wichtigen Beitrag zum wirtschaftlichen und nachhaltigen Bauen, denn sie reduziert sowohl den Zeit- als auch den Energieverbrauch während der Bauzeit auf ein Minimum.“

In Aschaffenburg wurden in nur sechs Monaten Bauzeit 52 im Alho-Werk präzise vorgefertigten Module vor Ort zu zwei fünfgeschossigen Punkthäusern zusammengefügt und anschließend ausgebaut. Die Vorteile des modularen Bauens gegenüber konventionellen Bauweisen zeigte sich schon zu Beginn der Bautätigkeiten: „Beim Bau der Tiefgarage hatten wir anfangs mit schlechtem Wetter zu kämpfen“, berichtet Beate Schneider, BImA-Projektverantwortliche. „Im Gegensatz dazu ist die Hochbauphase mit den Raummodulen sehr reibungslos verlaufen.“ Und Thies Langholz, Leiter der Wohnraumoffensive bei der BImA, ergänzt: „Hierbei hat sich ein großer Vorteil der Modulbauweise gezeigt: die Vorfertigung der Module in einer trockenen, witterungsgeschützten Produktionshalle. Außerdem hält die nur kurze Montagezeit draußen auf der Baustelle die Belastungen für Anwohnerinnen und Anwohner, etwa durch Lärm und zusätzlichen Verkehr, sehr gering.“

Projekt: Stadtvillen „Spessart-Gärten“
Standort: Medicus-, Schober-, Matt- und Spessartstraße, Aschaffenburg

Bauherrin: Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA)
Entwurf: Koschany + Zimmer Architekten KZA, Essen
www.kza.de
Totalunternehmerin: Alho, Friesenhagen
Schnittstelle: PD, Berater der öffentlichen Hand GmbH
www.pd-g.de

Koschany+ Zimmer Architekten: „Wir glauben daran, dass unsere Arbeit eine Bereicherung für den Lebensraum des Menschen ist. (…) Wir glauben daran, dass wir gemeinsam Verantwortung für unsere gebaute Umwelt tragen.“

Die BImA ist das zentrale Immobilienunternehmen des Bundes. Ihr Portfolio an Grundstücken erstreckt sich auf eine Gesamtfläche von mehr als 450.000 ha Land und rund 38.000 Wohnungen. Mit der Wohnraumoffensive von 2018 haben es sich Bund, Länder und Kommunen zum Ziel gesetzt, dem Mangel an Wohnraum in den Ballungsgebieten entgegenzuwirken. Einen wichtigen Beitrag leisten dabei die für Bundeszwecke entbehrlichen Grundstücke im Eigentum der BImA. Die BImA veräußert die für den Bund entbehrlichen Grundstücke, so dass vornehmlich die Kommunen dort neue Wohnungen schaffen können. Als zentrales Immobilienunternehmen des Bundes wird die BImA in den kommenden Jahren durch den Bau neuer Wohnungen auf bundeseigenen Liegenschaften auch selbst dazu beitragen, den Wohnungsmarkt zu stärken und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.