Umnutzung einer alten Tabakfabrik zum Wohn- und Bürogebäude in Enger

Wohnen ohne Kellerfeuchte

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Die vormals alte Tabakfabrik bietet jetzt stylishe Wohn- und Büroräume. Zuvor mussten alte Keller-Feuchteschäden beseitigt werden. Seitlich eindringende und kapillar aufsteigende Feuchtigkeit in den Wasch-, Trocken- und Technikräumen wurde mit einem professionellen Maßnahmenpaket saniert: Horizontalsperre, Innenabdichtung, Sanierputz und Klimaplatte.

1912 konnte die 1850 gegründete „Zigarren- und Rauchtabakfabrik Wilhelm Osterwald“ in Enger bei Bielefeld ihr großes Lager- und Versandhaus errichten. Bis zu 1 700 Mitarbeiter fanden in Spitzenzeiten Arbeit bei dem Traditionsunternehmen. Nach der Stilllegung Anfang der 1970er Jahre erlebte das Gebäude an der Spenger Straße eine wechselvolle Geschichte. Teile der Immobilie mutierten zum Musikclub „Forum Enger“ , in dem sogar die US-Band Nirvana gastierte. Nach verschiedenen Nutzungen und einem mehrjährigen Dornröschenschlaf erwachte der Komplex dann wieder zu neuem Leben: Ein Bielefelder Investor, die Home Bauträger- und Grundstücksverwaltung GmbH & Co., erwarb das denkmalgeschützte Objekt. Eine umfangreiche Kernsanierung um das Jahr 2000 sowie eine komplette Neukonzeption der Flächen ließ in mehreren Stufen 25 Wohn- und Gewerbeeinheiten entstehen.

Nach Fertigstellung der letzten sieben Eigentumswohnungen im Jahr 2014 wurde jedoch eine bis dahin vernachlässigte Schwachstelle des Hauses unübersehbar. Zahlreiche Feuchteschäden im Keller, bedingt durch seitlich eindringende und kapillar aufsteigende Feuchtigkeit, hatten sich im Laufe der Zeit ausgebreitet. Eine starke Durchfeuchtung der Außenwände, Putz- und Farbabplatzungen sowie ein typisch muffiger Kellergeruch waren nicht mehr zu leugnen. Kein Kellerraum konnte mehr seiner Bestimmung entsprechend genutzt werden. Nach einer längeren Beobachtungsphase schritt die Eigentümergemeinschaft der alten Tabakfabrik zur Tat. Eine professionelle Sanierung der verschiedenen Feuchteschäden sollte die gemieteten Wasch-, Trocken- und Technikräume des Gebäudekellers wieder uneingeschränkt nutzbar machen.

Vor allem die Mieterkeller der vielen Wohneinheiten standen als Lager- und Stauraum nicht mehr zur Verfügung. „Und bevor die schöne Kapitalanlage durch Mietkürzungen wegen feuchter Keller an Attraktivität verliert, mussten wir handeln“ , berichtet Andreas Grothaus, einer der Eigentümer und Vermieter einer schicken Loftwohnung im obersten Stockwerk. Als Malermeister sowie öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger weiß er, wovon er spricht. „Der zu unserer Wohnung gehörende Kellerraum verfügt durch seine Ecklage sogar über zwei Außenwände, die durch eindringende Feuchtigkeit besonders belastet waren. Der Keller war trotz Heizung und Fenster nicht mal mehr als Lagerraum zu nutzen.“ Aber auch an vielen anderen Stellen, etwa unter der Eingangstreppe der Polizeistation im Erdgeschoss, konnte man große Farb- und Putzabplatzungen unschwer erkennen.

Schadensanalyse und Maßnahmen gegen Feuchteschäden

Die Hausverwaltung schritt im Auftrag der Eigentümergemeinschaft zur Tat. Recherchen im Internet und Empfehlungen aus dem Handwerkerkreis führten Christina Demir -Braun von der Home Bauträger- und Grundstücksverwaltung GmbH & Co. zum Isotec Fachbetrieb Waltermann & Zwiener in Paderborn. Beim Vorort-Termin konnte sich Dipl.-Bauingenieur Karsten Samland, Leiter der Niederlassung Nord des Isotec-Fachbetriebes, ein genaues Bild machen und die entstandenen Schäden analysieren. „Hier traten massive Feuchteschäden auf, die für ein Gebäude aus dieser Zeit aber absolut typisch sind“ , erläutert der Bauingenieur.

„Bis in die 1970er Jahre wurden Häuser nämlich auf kapillaraktiven Streifenfundamenten direkt auf dem Erdreich errichtet und Kellerböden, wie auch hier, aus Ziegelsteinen verlegt oder ab den 1950er Jahren aus Magerbeton erstellt. Abdichtungen zum feuchten Erdreich an Fundamenten, Kellerböden und Kelleraußenwänden wurden damals nicht eingebaut.“

So konnte sowohl seitlich ins Mauerwerk eindringende als auch in den Außenwänden kapillar aufsteigende Feuchtigkeit der alten Tabakfabrik heftig zusetzen. Samlands Vorschlag: Um das historisch bedeutsame und kernsanierte Gebäude auch im Kellerbereich trocken zu bekommen, sollte ein umfangreiches Maßnahmenpaket alle Räume wieder voll funktionsfähig und nutzbar machen.

Horizontalsperre

Nach der Austrocknung der Injektionszone wurde mit Spezialheizstäben die patentierte Isotec-Horizontalsperre mit Paraffin eingebracht. Dieses Verfahren wird seit Jahrzenten erfolgreich eingesetzt und verhindert dauerhaft das Aufsteigen der Feuchtigkeit. Denn das eingeführte Paraffin bildet eine circa 15 cm starke, kapillar undurchlässige Sperrschicht.

Innenabdichtung

Zur Vorbereitung des zweiten Schrittes, der Innenabdichtung, wurden die Kelleraußenwände von Putz- und Farbresten gereinigt und egalisiert. Es folgen zwei flexible Abdichtungslagen, die eine rissüberbrückende Wirkung entfalten. Zum Schutz der Abdichtung wurde ein spezieller Kalkputz aufgetragen und abgerieben. Um sicherzustellen, dass auch die angrenzenden Innenwände dauerhaft vor Feuchte geschützt werden, wurde an mehreren Stellen zusätzlich eine Vertikalsperre mit wasserdichtem Quellmörtel ausgeführt.

Sanierputz

Als dritte Maßnahme wurde im Wäsche- und Trockenraum der Isotec-Sanierputz in ca. 15 mm Dicke aufgetragen. Er hat den Vorteil, dass er wasserdampfdurchlässig (diffusionsoffen) ist. In seinen großen Poren (Luftporengehalt von mindestens 40%) werden die im Wasser gelösten Salze eingelagert und können dort auskristallisieren, ohne die Putzoberfläche zu beschädigen. So kann die Restfeuchte ungehindert ausdiffundieren; abblätternde Farbe und abgeplatzter Putz gehören damit der Vergangenheit an.

Klimaplatten

Zusätzlich erhielten die Wände des Wäsche- und Trockenraums Isotec-Klimaplatten. Denn diese regulieren das Raumklima perfekt. Sie werden flächendeckend aufgeklebt, sind diffusionsoffen (nehmen Feuchtigkeit auf und geben sie bei Bedarf wieder ab) und kapillaraktiv (speichern Feuchtigkeit in ihren Poren). Bei steigender Luftfeuchte nehmen die Klimaplatten die Feuchtigkeit auf, bei sinkender Luftfeuchte geben sie die Feuchtigkeit automatisch wieder an die Raumluft ab. So entsteht ein angenehmes Raumklima.

Sechs Wochen waren für die umfangreichen Sanierungsarbeiten in der alten Tabakfabrik in Engers veranschlagt. „Vom Ersttermin an über die Ausführung bis zur Übergabe lief alles vorbildlich“ , resümiert Christina Demir-Braun. Und auch Vermieter Andreas Grothaus ist zufrieden. Denn seine Loftwohnung verfügt nun auch über einen trockenen Keller als Stau- und Lagerraum für seine Mieter.

Planung und Durchführung:

Dipl.-Bauingenieur Karsten Samland, Bünde

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