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Mieterhöhungen nach energetischen Sanierungen transparent ermitteln

BUND-Forschungspreis 2020
Mieterhöhungen nach energetischen Sanierungen transparent ermitteln

Dr. Kirsten David, Forscherin an der HCU Hamburg
Dr. Kirsten David. Bild: HCU Hamburg

Dr. Kirsten David, Wissenschaftlerin an der HCU Hamburg, hat eine innovative Methode entwickelt, um Mieterhöhungen nach energetischen Maßnahmen zu ermitteln: Mit „Funktionalem Kostensplitting“ werden Mieterhöhungen sachgerecht und nachvollziehbar.

Auch die Planung der energetischen Maßnahmen wird ökologisch optimiert. Für ihre Dissertation mit dem Titel „Funktionales Kostensplitting zur Ermittlung von Mieterhöhungen nach energetischen Maßnahmen“ hat die Wissenschaftlerin den BUND-Forschungspreis 2020 erhalten. Mit dem Forschungspreis würdigt der Bund für Umwelt- und Naturschutz (BUND) wissenschaftliche Arbeiten zur nachhaltigen Entwicklung.

Energetische Sanierungen – ein „Gentrifizierungstool“?

Mieterhöhungen aufgrund von energetischen Gebäudemodernisierungen sind rechtlich zulässig und als Investitionsanreiz politisch gewollt. Schließlich gehen etwa 35 Prozent des gesamten deutschen Energieverbrauchs laut Deutscher Energie-Agentur (dena) auf das Konto des Gebäudesektors. Eine Erhöhung der Sanierungsquote ist also aus klimapolitischer Sicht geboten.

Während jedoch der Gesetzgeber davon ausgeht, dass entsprechende Maßnahmen sich zugleich wirtschaftlich und warmmietenneutral umsetzen lassen, ist die Erfahrung vieler Mieter eine andere: Oftmals übersteigen die Mieterhöhungen die eingesparten Heiz- und Energiekosten um ein Vielfaches.

Überbaut mit dynamischer Welle

Im Extremfall können sich Mieter ihre Wohnung nicht mehr leisten. „Die energetische Gebäudesanierung hat bis heute den Ruf eines Gentrifizierungstools“, so David.

Mit der von ihr entwickelten Methode zur Ermittlung sachgerechter Mieterhöhungen will die 45-jährige Wissenschaftlerin auch zu einer erhöhten gesellschaftlichen Akzeptanz entsprechender Maßnahmen beitragen.

Aktuelle Regelung unzureichend

„Grundlage der politisch erwarteten Erhöhungsbeträge ist das sogenannte Kopplungsprinzip“, erklärt die Architektin. „Es geht wie die Energieeinsparverordnung davon aus, dass energieeffizienzsteigernde Maßnahmen immer dann umgesetzt werden, wenn ohnehin eine umfassende Sanierung ansteht.“

Der Knackpunkt: Nur die Modernisierungskosten berechtigen Vermieter zu Mieterhöhungen, nicht aber die Kosten für die Sanierung. Letztere müssen als „Sowieso-Kosten“ von der Gesamtinvestitionssumme abgezogen werden. Acht Prozent der verbleibenden Kosten können als Modernisierungsumlage an die Mieter weitergegeben werden.

„Die aktuelle Regelung ist unzureichend. In der Praxis gibt es vielfältige Abgrenzungsprobleme zwischen mieterhöhungsrelevanten Modernisierungs- und nicht mieterhöhungsrelevanten Erhaltungskosten“, so David.

Die von ihr entwickelte Methode fasst hingegen die klimarelevante Verbesserung jedes einzelnen Bauteils im Vergleich zu seinem Zustand vor der Baumaßnahme ins Auge. „Funktionales Kostensplitting entspricht somit der eigentlichen Grundidee des Gesetzgebers, ist praxistauglich und ermöglicht eine sachgerechte und nachvollziehbare Zuordnung in Modernisierungs- oder Sanierungskosten“, sagt David.

Gutes Raumklima im Altbau

Ökologische, ökonomische und soziale Aspekte gleichermaßen berücksichtigen

Davids Ansatz führe dazu, dass bautechnisch unsinnige Maßnahmen unterblieben, die keine klimarelevante Verbesserung der Bauteile mit sich brächten, so die Wissenschaftlerin: „Solche Maßnahmen sind mit meiner Methode nicht mieterhöhungsrelevant und damit für Vermieter unwirtschaftlich.“

Darüber hinaus sorgt Ihre Berechnungsmethode dafür, dass sich die Modernisierungsumlage in der Regel tatsächlich dem Niveau der Nebenkosteneinsparung annähert. Dass mit dem BUND-Forschungspreis der Nachhaltigkeitsaspekt ihrer Arbeit gewürdigt wird, freut die Preisträgerin daher besonders: „Mietwohnbestände lassen sich nur nachhaltig entwickeln, wenn ökologische, ökonomische und soziale Aspekte gleichbedeutend berücksichtigt werden. Funktionales Kostensplitting leistet dazu einen wesentlichen Beitrag.“

„In der Dachsanierung schlummert ein enormes Potenzial“

Virtuelle Verleihung

Der BUND-Forschungspreis wurde dieses Jahr im Rahmen einer virtuellen Konferenz verliehen. Unter anderem diskutierte Keynote-Speaker und Umweltwissenschaftler Ernst Ulrich von Weizsäcker mit den insgesamt drei Preisträgern, wie die Wissenschaft mehr Relevanz und Wirksamkeit für Nachhaltigkeitsziele entwickeln kann.

Der Transfer in die Praxis ist auch David ein wichtiges Anliegen. Ihr nächstes Ziel ist es, das Funktionale Kostensplitting zu einem auch für Laien verständlichen Instrument weiterzuentwickeln – am liebsten als Online-Tool.


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