Jede Wohnung ein Unikat

Thomas Reinhard | jo

Realisiert wurde das Projekt von der Instone Real Estate, einem der größten Wohnentwickler in Deutschland. Die Architektur des Safranberg-Ensembles ist das Ergebnis eines städtebaulichen Wettbewerbs, mit dem die Stadt Ulm die Weichen dafür gestellt hat, auf dem Gesamtareal ein neues Innenstadtquartier zu entwickeln. Dabei überzeugte der Entwurf des beauftragten Architekturbüros Nething aus Neu-Ulm durch die gelungene Verbindung zwischen alt und neu; er bezieht sowohl die Gebäude als auch die Außenanlagen ein. Im Mittelpunkt steht das imposante Äußere der ehemaligen Klinik, flankiert von zwei modernen Anbauten mit 23 Neubauwohnungen.

Behutsame Sanierung und Gestaltung

Das Architekturbüro Nething übernahm auch die Bauleitung für die Sanierung und Umgestaltung des von 1908 bis 1912 von Stadtbaurat Karl Romann geplanten und gebauten Hauptgebäudes. Im historischen, denkmalgeschützten Klinikgebäude sind 97 Eigentumswohnungen entstanden, die mit unterschiedlichen Grundrissen, hohen Decken und großen Denkmalfenstern ein besonderes Raumgefühl vermitteln und individuelle Wünsche erfüllen.

Das Ziel bei der Umnutzung des imposanten Klinikgebäudes war es, dass sich hier Menschen aller Altersstufen und Lebenssituationen wohlfühlen. Auf 10 500 m2 entstanden moderne 1– bis 5-Zimmer-Wohnungen mit unterschiedlichsten Grundrissen und Wohnflächen. Da Ulm als Universitätsstandort zu den Städten in Deutschland mit einem hohen Anteil an jungen Einwohnern zählt, sind speziell auch deren Wünsche berücksichtigt worden.

Besonderheiten im Bauverlauf

Claudia Lampert, die leitende Architektin erklärt: „Die Sanierung des über 100 Jahre alten Klinikgebäudes nach den Vorgaben des Denkmalschutzes war keine leichte Aufgabe für Planung und Bauleitung. Denn der Altbau zeigte eine immense Vielfalt – angefangen bei den über die Jahrzehnte hinweg verwendeten Baumaterialien bis hin zu den Detailausführungen. Oft kamen Besonderheiten erst im Bauverlauf zum Vorschein, beispielsweise ein großes Tonnengewölbe in der ehemaligen Küche. Wir restaurierten behutsam. So ist jede der Wohnungen ein Unikat, das die historische Substanz mit einbezieht und das Außergewöhnliche betont.“

Die nicht denkmalgeschützten, erst später errichteten Anbauten des Klinikgebäudes wurden zurückgebaut, das Dach des Westflügels in historischer Kontur neu errichtet. Die Arkadenbögen sind freigelegt worden und machen nun den Innenhof zum Schmuckstück. Für die Fahrzeuge der Bewohner entstanden 116 Tiefgaragen- und sechs Außenstellplätze. In den Innenhöfen zwischen den einzelnen Gebäuden entstand eine geschützte Fläche mit viel Grün. So ergeben sich spannungsvolle Blickbeziehungen; einige Wohnungen bieten freie Sicht auf das Stadtpanorama mit dem Ulmer Münster.

Die Eingangshalle, die von Säulen flankiert wird und eine historische Stuckdecke besitzt, wurde restauriert und auch die Rundbogen-Eingangstüren der ehemaligen Patientenzimmer blieben erhalten. Das gilt auch für die Terrazzoböden des Treppenhauses. Die zum Gebäude gehörende ehemalige Kapelle kann von den Bewohnern als Versammlungs- und Gemeinschaftsraum genutzt werden.

Ursprünglichem nahe kommen

In vielen Räumen des Altbaus sorgen bis zu 3,30 m hohe Decken für eine besondere Atmosphäre. Holzdenkmalfenster mit Sprossen von Kneer-Südfenster bringen viel Tageslicht ins Innere und bieten einen zeitgemäßen Wärmeschutz (Uw-Wert 1,3 W/m2K). Die Optik der neuen Denkmalfenster sollte der ursprünglichen Fenstereinteilung sehr nahe kommen. Auch die Qualität von Material und Fertigung stand bei den für die Umnutzung verantwortlichen Planern sowie dem Bauherrn an zentraler Stelle.

Variantenreiche Fenstergeometrien

Die Holzdenkmalfenster überzeugten mit schlanken Profilen, hochwertiger Qualität und – nicht zuletzt – mit ihrem Preis-/Leistungsverhältnis. Darüber hinaus verfügte das Fensterbauunternehmen auch über die notwendige Kapazität und das Know-how, ein Objekt in dieser Größenordnung auszustatten. Hinzu kam Flexibilität in der Fertigung, denn es galt, variantenreiche Fenstergeometrien mit oft ganz unterschiedlichen Anschlussdetails zu berücksichtigen, beispielsweise bei der Kombination Bogenfenster und Rollläden.

Das Dachgeschoss des Klinikums mit zahlreichen Holzbalken war vor der Sanierung ungenutzt. Hier entstanden hinter dem Giebel, an dem sich noch heute das Ziffernblatt der großen Klinik-Uhr befindet, moderne Maisonette-Wohnungen. Die großformatigen Holzdenkmalfenster sorgen auch hier für optimale Belichtung und bieten weite Ausblicke über die Stadt.

Sanierung nach Denkmalschutz-Richlinien steuerlich geltend machen

85 % der Wohnungen waren bereits bei Baubeginn verkauft. Für das denkmalgeschützte Bestandsgebäude wurde der nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) geforderte Mindestwärmeschutz gemäß DIN 4108–2 erreicht. Per Aufzug sind alle Etagen barrierefrei erreichbar. Für Käufer und Investoren bietet das Projekt einen großen Vorteil, da das Bestandsgebäude nach den Richtlinien des Denkmalschutzes saniert wurde. Nach Abschluss der Baumaßnahme können die Sanierungskosten, die zuvor von der Denkmalbehörde geprüft und bestätigt werden müssen, steuerlich geltend gemacht werden.