Risiko bei Altbausanierung minimieren

Die Renovierung eines denkmalgeschützten Bundwerkstadels in Bayern gestaltete sich nicht nur aus bautechnischen Gründen aufwendig.

Wie bei Altbausanierungen üblich, gab es auch bei der Ausschreibung viele individuelle Arbeiten. Ein leicht zu bedienendes und leistungsfähiges AVA-Programm ist deshalb besonders wichtig.

Vor 160 Jahren galt es bei den Bauern im bayerischen Voralpenland schon als etwas Besonderes, wenn man sich zum Hof einen derart aufwendig gezimmerten Bundwerkstadel leisten konnte.

Dieser Stadel in der Umgebung von Rosenheim wurde 1842 gebaut und enthielt zwei Dreschtennen und einen Getreidekasten. Zwischendurch diente er auch als Schweinestall, bis 1920 die Landwirtschaft aufgegeben wurde. Der Verfall hat seine Spuren hinterlassen. Die erdnahen Holz-Bauteile waren stark verfault, Hausbock und Holzwurm taten ein übriges, dass die Holzkonstruktion ziemlich in Mitleidenschaft gezogen war.

Doch immerhin war die originale Struktur weitgehend erhalten.

Eine schwierige, wenn auch nicht unlösbare Ausgangssituation für die Architekten Elke Hamberger, Franz Xaver Kreupl und Daniel Schierlitz, die das denkmalgeschützte Anwesen vor einigen Jahren erwarben.

Das Ziel war, die wesentlichen Strukturen im Innenbereich zu erhalten und dabei zwei getrennte Wohneinheiten nach einem „Haus in Haus“-Konzept zu schaffen. Hinter der historischen Außenhülle sollte dabei ein neues Haus in Massivbauweise entstehen. Zunächst musste der gesamte Stadel mit Betonfundamenten unterfangen werden.

Alle tragenden Stützen waren ursprünglich auf Findlingssteinen gegründet. Innerhalb der alten Holzfassaden wurde als zweite Schicht eine neue Wand errichtet, die die tragenden Funktionen übernimmt.

Dabei fügt sich diese innere Fassade mit den Tür- und Fensteröffnungen so ein, dass sie von außen nicht sichtbar ist. Allerdings war die Dachkonstruktion oberhalb der Pfetten in einem derart schlechten Zustand, dass auf die alten Pfetten ein neues Dach aufgesetzt werden musste, das mit den Dimensionen und den geschnitzten Sparrenköpfen dem Original entsprach.

Zwei Jahre sollte es dauern, bis dieses Konzept Realität wurde. Dabei mussten nicht nur die beteiligten Firmen unter erschwerten Voraussetzungen arbeiten.

Auch für die Architekten gab es vor allem im Bereich der Ausschreibung außergewöhnliche Anforderungen. „Wir konnten zwar viele Arbeiten nach konventionellem Muster ausschreiben und vergeben, darunter vor allem die Baumeisterarbeiten, Roh- und Ausbaugewerke wie Schreiner oder Fenster und Türen, aber es gab jede Menge sehr individueller Arbeiten“, erinnert sich Architekt Franz Xaver Kreupl.

Mit Standard-Leistungsverzeichnissen war den Architekten wenig geholfen. Die diffizilen Anforderungen während der Restaurierung sowie die Vorgaben des Denkmalschutzes machten zahlreiche Individualisierungen notwendig. Unter diesen Voraussetzungen kam der AVA-Software besondere Bedeutung zu. Nur mit einer exakten Kostenverfolgung kann man bei einer Altbausanierung das wirtschaftliche Risiko minimieren. Schließlich sind unvorhergesehene Arbeiten beim Altbau nichts Ungewöhnliches. Wer bei der Kostensituation nicht einen klaren Überblick hat, sprengt schnell das vorgegebene Budget.

Rechtzeitig zum Beginn der Bauphase installierten Elke Hamberger und Franz Xaver Kreupl in ihrem Büro ein neues AVA-Programm mit dem Ziel, ein möglichst flexibles und vor allem leicht zu bedienendes Programm zur Verfügung zu haben.

Mit Orca AVA fanden sie die entsprechende Software, mit der sie die zahlreichen Individualisierungen in den Leistungsverzeichnissen möglichst problemlos durchführen konnten. „Gerade im Altbaubereich gibt es so wenige Standards – da ist es wichtig, ein einfach zu bedienendes Programm zu haben“, so Franz Xaver Kreupl. Mit dieser AVA war die Umsetzung von individuellen Vorgaben unproblematisch.

Zusätzliche Texte lassen sich mit der, dem Windows-Standard entsprechenden, Textverarbeitung rasch erstellen. Das Rechtschreibprogramm mit einem speziellen, mehrere tausend Begriffe umfassenden Bauwörterbuch minimiert das Fehlerrisiko.

Änderungen werden einmal erfasst und sind durch die Verknüpfungen mit Preisspiegel, Kostenverfolgung und Abrechnung durchgängig berücksichtigt.

Auch der direkte Zugriff auf die Ausschreibungstexte im Druckbild erspart zusätzliche lästige Arbeitsschritte.

Ein weiterer Vorteil gerade bei individuellen Änderungen oder Ergänzungen ist die Möglichkeit, Skizzen vom Scanner oder vom CAD-System im Programm zu hinterlegen.

• Orca AVA

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Architekten: Elke Hamberger, Franz Xaver Kreupl und Daniel Schierlitz, Hamberger + Kreupl, Rosenheim